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政策法規

對《資產評估法》的系列理解

[日期:2016-08-03 11:03:13]  作者:聚信評估  閱讀次數:2102  [  ]

資產評估法已由全國人民代表大會常務委員會于2016年7月2日通過,自2016年12月1日起施行。廣大資產評估行業人士應認真學習、貫徹落實資產評估法,促進資產評估行業規范健康發展。

以下是我們對《資產評估法》的理解。

理解之一:評估工作的難度大大增加,評估師和評估機構的責任和風險也大大增加,評估成為高危的職業和行業,評估師要更加勤勉謹慎執業。

資產評估法施行后,其對評估工作的要求比現行評估標準、規范、準則、指導意見等的要求嚴格的,應按照資產評估法的要求來做。例如,現行國家標準《房地產估價規范》僅要求“對搜集的估價所需資料應進行檢查”,而資產評估法第13條規定評估專業人員應“對評估活動中使用的有關文件、證明和資料的真實性、準確性、完整性進行核查和驗證”,第25條規定評估專業人員應“收集權屬證明、財務會計信息和其他資料并進行核查驗證”。

因此,資產評估法施行后,房地產估價師應對房地產評估活動中使用的有關文件、證明和資料的真實性、準確性、完整性進行核查和驗證,不能只是進行檢查了。盡管資產評估法也規定“委托人應當對其提供的權屬證明、財務會計信息和其他資料的真實性、完整性和合法性負責”,但這是兩碼事,各自要負各自的責任,委托人不如實提供資料的,并不能免除評估專業人員和評估機構的核查驗證責任,何況資產評估法沒有要求委托人對其提供的資料的“準確性”負責,對“準確性”的要求僅出現在評估專業人員應履行的義務條款中。據《現代漢語詞典》的解釋,核查是“審查核實”,驗證是“檢驗證實”。現實中要做到核查驗證,是極其困難的。

資產評估法的這種要求不僅大大增加了評估工作的難度,還大大增加了評估師和評估機構的責任,尤其是大大增加了風險,使得評估成為了高危的職業和行業,因為要承擔賠償責任。如資產評估法第50條規定:“評估專業人員違反本法規定,給委托人或者其他相關當事人造成損失的,由其所在的評估機構依法承擔賠償責任。評估機構履行賠償責任后,可以向有故意或者重大過失行為的評估專業人員追償。”因此,評估師要特別關注評估活動中使用的有關文件、證明和資料的真實性、準確性、完整性,親自到評估對象現場以及向有關部門等單位和個人進行核查驗證,更加勤勉謹慎從事評估業務。

理解之二:資產評估法確立了按專業類別設立評估師的原則,房地產估價師是房地產專業類別的評估師,房地產評估業務應由注冊房地產估價師承辦,房地產評估報告應由注冊房地產估價師簽名。

資產評估法所稱的資產評估,是廣義的概念,包括房地產價格評估(簡稱房地產估價或房地產評估)。我國現行房地產估價制度是依據城市房地產管理法建立的,城市房地產管理法第34條規定“國家實行房地產價格評估制度”。資產評估法施行后,房地產估價既要遵守資產評估法,更要遵守城市房地產管理法。因為就資產評估事項來說,資產評估法是一般法,城市房地產管理法是特別法。根據特別法優于一般法原則,城市房地產管理法對房地產估價有特別規定的,應適用城市房地產管理法,城市房地產管理法沒有特別規定的,應遵守資產評估法。

就目前的房地產估價師資格來說,城市房地產管理法第59條特別規定:“國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。”而且在近年來國務院多批取消了眾多職業資格的情況下,房地產估價師執業資格仍然得以保留。因此,房地產估價師資格目前仍然是國家“準入類職業資格”,房地產估價師資格考試將按照現行做法繼續開展。

資產評估法第28條規定“評估機構開展法定評估業務,應當指定至少兩名相應專業類別的評估師承辦,評估報告應當由至少兩名承辦該項業務的評估師簽名”。因此,綜合城市房地產管理法和資產評估法的規定,注冊房地產估價師是房地產專業類別的評估師,評估機構開展評估對象為房地產的所有評估業務,包括法定的和非法定的評估業務,都應當指定至少兩名注冊房地產估價師承辦,評估報告應當由至少兩名承辦該項業務的注冊房地產估價師簽名。

理解之三:在分行業監督管理下,沒有對評估機構的名稱、專業、地域范圍作出規定,提高了評估機構的評估師數量要求,有利于評估機構之間自由競爭和做大做強。

對于評估行業的四類主體——評估行政管理部門、評估行業協會、評估師、評估機構中的前三類,資產評估法均有分專業的明確規定,如規定有關評估行政管理部門按照各自職責分工進行監督管理,全國性評估行業協會會按照專業領域設立,評估師按照專業類別開展評估業務,但唯獨沒有對評估機構作出分專業的規定,也沒有對評估機構的名稱、地域范圍作出規定。評估機構只要有一定數量的評估師(其中公司形式應有8名以上,合伙形式應有2名以上),向工商行政管理部門登記,到有關評估機構行政管理部門備案,即可開展評估業務。此外,資產評估法第2條規定“委托人有權自主選擇符合本規定的評估機構,任何組織和個人不得非法限制或干預”;第42條規定“評估行政管理部門不得違反本法規定,對評估機構依法開展業務進行限制”;第43條規定評估行政管理部門“不得利用職權為評估機構招攬業務”。

從上述規定來看,一是有利于大的評估機構的發展,二是有利于原資產評估機構的發展。之所以說有利于大的評估機構的發展,是因為目前多數中小評估機構的評估師數量不足8名,這些評估機構如要生存下去,要么是增加評估師數量,要么是合并、兼并,要么是改制為合伙形式。而這些都會遇到不少困難,例如目前的評估師總量有限,不容易招聘到;合伙形式的評估機構因要承擔無限責任,目前基本上沒有,未來是否意愿采取這種形式也不好說。較大的可能性是合并、兼并,但這也絕非易事,如需要志同道合,需要委曲求全。

之所以說有利于原資產評估機構的發展,是因為不論評估機構過去是原資產評估機構,還是房地產估價機構、土地估價機構等,之間不再有名稱、專業、地域范圍等限制,可以自由競爭。但由于一般人通常搞不清楚資產評估法所稱的資產評估已不再是原狹義的資產評估,并且“資產評估公司”給人以所有的評估業務都能做的感覺,使得原資產評估機構在名稱上占有優勢,這些機構只要聘用相關專業類別的評估師,到相應的評估行政管理部門備案,就可以較容易地開展房地產估價、土地估價等評估業務,而房地產估價、土地估價等評估機構則較難以開展原資產評估的業務。

當然,上述情況是否會出現,還取決于現有的各種評估機構資質許可審批或變相的資質許可審批能否繼續搞,即使能繼續搞,評估機構的評估師數量要求等條件要不要修改,以及評估機構向有關評估行政管理部門備案時,有關評估行政管理部門能不能、會不會設立備案條件甚至搞變相的資質許可審批,這些都有待于立法機關和有關評估行政管理部門作出解釋說明。但不管怎樣,沒有法律法規依據設立的各種評估機構資質許可審批應當是不能搞的,特別是行業協會不能搞。因為資產評估法在這方面允許行業協會可以做的主要是“公布加入本協會的評估機構名單”,“建立會員信用檔案,將會員遵守法律、行政法規和評估準則的情況記入信用檔案,并向社會公開”,“定期對會員出具的評估報告進行檢查,按照章程規定對會員給予獎懲”。

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